Près de 90% des espaces de coworking génèrent un profit s’ils remplissent au moins trois conditions : ils comptent plus de 200 membres, ont plus d’un an et ne subventionnent pas leur fonctionnement via d’autres entreprises. La première condition est la seule qui nécessite réellement un effort particulier. Cependant, ce ne sont pas les seuls facteurs qui permettent une opération rentable. En plus de cela, nous publions également pour la première fois les marges annuelles des espaces de coworking rentables.
Depuis trois ans maintenant, la part des espaces de coworking rentables est restée à peu près au même niveau, 43% de l’ensemble des espaces de coworking générant un profit direct de leur fonctionnement. Un tiers des espaces fonctionne au seuil de rentabilité, tandis que chaque quatrième espace de coworking continue de faire une perte.
De la même manière, le ratio des business models de base n’a pas non plus beaucoup changé. 83% sont des entreprises «à but lucratif» et 12% fonctionnent comme des entreprises «à but non lucratif». De plus, les deux tiers de tous les espaces de coworking doivent être autonomes et ne reçoivent pas de revenus croisés d’un modèle d’entreprise plus large, le même nombre que les années précédentes. La part des nouveaux espaces de coworking âgés d’un an ou moins – et donc peut-être pas encore rentables – n’a baissé que légèrement. Néanmoins, beaucoup de choses ont changé par rapport aux années précédentes.
Plus de bureaux : la rentabilité des espaces de coworking
Les espaces rentables ont considérablement augmenté leur flux de revenus en louant des bureaux privés (d’équipe) (37%). C’est maintenant au-dessus du niveau de location de bureaux et de plans d’adhésion combinés (fusionné: 35%).
En conséquence, la disposition moyenne des espaces de coworking rentables s’est modifiée. Les zones de travail continuent de se démarquer du concept classique. Les bureaux privés occupent désormais autant d’espace que les espaces de travail ouverts (34%). Seul l’espace lounge / café supplémentaire (9%) permet de conserver la nature ouverte de l’espace.
Environ un espace de coworking sur neuf loue plus de 60% de son espace en tant que bureaux privés. En période de forte demande pour de tels espaces, cette forme moins innovante de sous-location fournit une base financière solide, mais remet en question leur classification en tant qu’espaces de coworking.
Des taux de désabonnement très élevés et très faibles indiquent un fonctionnement non rentable
L’enquête de cette année nous a permis de déterminer le taux de désabonnement mensuel des membres de l’espace de coworking. La majorité des espaces de coworking fonctionnent avec un profit lorsque le taux de désabonnement mensuel est d’environ 5%. Plus ils s’écartent de cette valeur, plus leur situation financière devient précaire.
Les espaces de coworking génèrent rarement un profit lorsqu’ils ne perdent pratiquement aucun membre ou une part relativement élevée de membres chaque mois. Dans ces cas, cependant, ils desservent généralement un petit nombre. Étant donné que le petit nombre de membres a une plus forte influence sur le taux de désabonnement, il est plus probable qu’il augmente ou diminue.
Autres résultats de l’enquête mondiale sur le coworking 2019
– Plus le ratio membre / personnel est élevé dans l’espace de coworking, plus le nombre de membres est élevé et plus il a de chances d’être rentable. Dans le même temps, les frais de personnel augmentent plus rapidement par rapport aux loyers.
– Les espaces de coworking qui exploitent plus de trois sites sont plus susceptibles d’enregistrer un profit (70%) que les années précédentes. Dans le cas des espaces de coworking avec un seul emplacement, comme les années précédentes, seul un sur trois est rentable.
– Un espace particulièrement important par bureau n’a pas forcément un effet négatif. Les petits bureaux de moins de cinq mètres carrés sont souvent aussi rentables que les bureaux plus spacieux de plus de vingt mètres carrés. Entre ces deux extrêmes, cependant, la marge bénéficiaire diminue beaucoup plus fortement que les années précédentes à mesure que la surface par bureau augmente.
– Les espaces de coworking qui concluent un accord de gestion avec le propriétaire du lieu, c’est-à-dire qu’ils ne louent ni ne possèdent le site, sont souvent extrêmement rentables.
Les implantations dans les mégapoles restent plus souvent rentables
La plus grande partie des espaces de coworking rentables est toujours située dans des mégapoles de plus d’un million d’habitants. Par rapport à l’année précédente, leur part a augmenté de manière significative pour atteindre 55%, tandis que les petites villes ont connu une légère baisse ou pratiquement aucune augmentation. Ce n’est que dans les très petites villes que la situation s’améliore, quoique à un faible niveau (30%).
Comme cela a été le cas ces dernières années, les villes qui disposent déjà de nombreux espaces de coworking ont tendance à être plus rentables. Cependant, leur part a chuté lorsque les espaces de coworking interrogés ont déclaré qu’il y en avait «trop». De même, la part des espaces de coworking rentables dans les villes de plus de 50 espaces de coworking a légèrement baissé au profit des espaces « zéro profit ».
La probabilité de réaliser un profit ne dépend plus guère de la saturation du marché
Contrairement aux années précédentes, la rentabilité ou non d’un espace de coworking ne dépend guère du fait qu’il y ait trop, juste assez ou trop peu d’espaces de coworking dans la zone. Un espace ne peut généralement s’attendre à rencontrer une situation beaucoup plus difficile que s’il agit en pionnier dans son domaine – sans aucun concurrent.
